Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности

Чаще всего процедура купли-продажи квартиры происходит при непосредственном участии продавца и покупателя, как бы лицом к лицу. Однако, если того требуют особые обстоятельства, делегаты также могут это совершить, опираясь на нотариальную доверенность, поскольку сама сделка требует последующей государственной регистрации (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Сегодня мы разберем все основные риски при покупке квартиры как по доверенности покупателя, так и продавца.

Генеральная доверенность от имени продавца недвижимости передает право уполномоченному лицу в течение срока ее действия произвести необходимые действия с квартирой. Специальная доверенность позволит осуществить согласованные действия, например, собрать документацию для продажи. Одноразовая доверенность позволит вам совершить только одно действие и впоследствии прекратить, например, получение конкретной справки. Автоматический срок действия доверенности — 1 год, но доверитель вправе оговорить другой, максимальный срок — 3 года.

В текст доверенности можно вписать несколько лиц (ст.185 ГК РФ), и это оправдано, когда в процессе регистрации сделки необходимо обеспечить максимальную скорость и избежать задержек в процессе по бюрократическим причинам. Помимо обычной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, существуют различные другие виды, разрешенные п. 1 ст. 185 ГК РФ:

Заверен начальником исправительного учреждения для лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы по решению суда;

Справка руководителя учреждения соцзащиты, куда попал по обстоятельствам;

Заверено командиром воинской части, проживающей без нотариальной конторы;

Аттестован старшим врачом медицинского учреждения, где проходит лечение солдат, или вышестоящим начальником.

Сделки, которые осуществляются не продавцом и покупателем лично, а их представителями через доверенных лиц, несут определенные риски, каждый из которых следует обсуждать отдельно.

Риски покупателя

Наиболее частые риски покупателя при покупке квартиры не у продавца лично, а через посредника:

Доверенность, указанная в п. 1 ст. 188 ГК РФ, его автор вправе отменить его в любой момент. Нет необходимости сообщать об этом уполномоченному лицу, достаточно пойти в любую нотариальную контору и заявить об этом (в любом месте). Если сделка проводится по отозванному документу, она ничтожна.
Статья 1, ст. 188 ГК РФ отменяет доверенность, выданную им после смерти доверителя. Сам доверенное лицо может вовремя не знать об этом факте. Купля-продажа, совершенная в таких обстоятельствах, не будет действительной. Квартира будет возвращена наследникам умершего владельца. Доверительный управляющий не обязан возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были только перед умершим доверителем. Статья 2, ст. 189 обязывает руководителей уведомить делегатов об отзыве, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ предусматривает, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но форма уведомления или сроки не указываются.
Несмотря на то, что доверенность заверяется нотариусом, он не является врачом, поэтому в будущем она может утратить силу, если факт психического заболевания или недееспособности доверителя будет доказан на момент ее составления и уведомления (п. 6 п.1 статьи 188 ГК РФ).
Владелец документа может быть недееспособным или ненормальным во время транзакции, что также сделает его недействительным.
Клиент может бесследно исчезнуть, пока покупатель не перечислит деньги за квартиру. И так будет до судебного признания без вести пропавшего умершим. Перейдут ли в ходе этих разбирательств деньги от доверительного управляющего к наследникам — очень спорный вопрос.

Эти риски наиболее вероятны, но на практике бывает гораздо больше различных инцидентов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо являются мошенниками и изначально намереваются обмануть покупателя, оставив его без квартиры и без денег.

Риски продавца

Главный риск продавца заключается в том, что доверенное лицо хочет крупную сумму денег и просто исчезает с ней, не передав ее, как было согласовано ранее. Обычно доверенность оформляется на близкого родственника или другого лица, иногда доверенность пишется на имя агента по недвижимости, проводящего сделку. Нет гарантии, что доверительный управляющий будет полностью соблюдать условия договора и не нарушит интересы доверителя. По сути, доверенность означает предоставление права на доверие без каких-либо гарантий.

можно оспорить действия доверительного управляющего, но только тогда, когда это лицо несет ответственность за свои действия, известна его позиция, а также известно, куда пошли деньги после того, как покупатель оплатил сделку. На практике есть много случаев, когда прокуроры меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавались третьим лицам для оплаты долгов, трастовых мошенников и т.д. Результат может быть плачевным как для покупателя, так и для продавца.

По этой причине крайне не рекомендуется экономить деньги и оформлять генеральную доверенность. Поскольку продавец не может лично в силу обстоятельств осуществить сделку, его уполномоченный представитель должен быть шаг за шагом проинструктирован о выполнении определенных действий, проверяя правильность и своевременность этого процесса. В этом случае в любое время продавец может вмешаться в сделку и, при необходимости, привлечь другое уполномоченное лицо или самостоятельно заключить продажу.

полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого типа всегда были и остаются очень рискованными для обеих сторон. В этом случае законодатель оставляет обеим сторонам возможность застраховаться, защитить свои интересы от любых рисков. Квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большим опытом работы расскажет, как это сделать правильно и в рамках закона.

Если у вас возникнут вопросы по данной теме, наш дежурный онлайн-юрист готов бесплатно проконсультировать вас.