Специальный счет на капитальный ремонт многоквартирного дома

Спецсчет на капитальный ремонт многоквартирного дома — это финансовый инструмент для накопления и расходования взносов собственников жилых помещений. Открытие и ведение данного счета регулируется положениями Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 271-ФЗ.

Содержание

Что это такое
Пошаговая инструкция
Шаг 1. Определить, входит ли здание в программу капитального ремонта
Шаг 2. Подготовка общего собрания владельцев жилых помещений
Шаг 3. Проведение общего собрания
Шаг 4. Подведение итогов собрания
Шаг 5. Открытие спецсчета
Шаг 6. Перевод денежных средств на спецсчет
Дополнительные нюансы

Что это такое

Что такое специальный счет на капитальный ремонт и какую практическую ценность он может иметь для рядовых домовладельцев кондоминиума? На протяжении десятилетий ответственность за содержание жилого фонда, включая его капитальный ремонт, была возложена на государственные или муниципальные власти, при этом не было специальной компенсации от граждан за выполнение этих работ.

Ситуация изменилась в 2012 году с принятием Федерального закона № 271-ФЗ, который внес существенные изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации. С принятием данного нормативного акта внесены следующие нововведения в части капитального ремонта кондоминиумов:

на региональном уровне введено формирование списка подлежащих восстановлению кондоминиумов (эти списки публикуются для ознакомления всеми заинтересованными сторонами);

для всех домовладельцев существует обязанность перечислять обязательные взносы на реструктуризацию, в то время как для социального жилья эти выплаты должны производиться муниципальными администрациями;

взносы граждан накапливаются на централизованных счетах регионального оператора или на специальном счете, открытом по решению собственников жилых помещений;

в случае открытия специального счета накопленные средства будут потрачены на капитальный ремонт по решению собственников жилых помещений, что позволит провести ремонтные работы значительно раньше срока, указанного в региональном перечне.

Законодательные акты предоставляют правообладателям решать, как будет происходить накопление вкладов. Для этого сначала необходимо оценить все преимущества и недостатки каждого метода накопления средств.

Можно выделить следующие нюансы передачи вкладов и управления ими через регионального оператора:

денежные средства, полученные от граждан, учитываются на общем счете;

средства общего счета расходуются оператором на капитальный ремонт многоквартирных домов в порядке очередности, внесенной в региональный перечень;

граждане, которые ежемесячно вносят регулируемые взносы, не имеют возможности влиять на сроки ремонта своих домов.

Если обладатели жилья решат открыть специальный счет, у них есть возможность не только самостоятельно выбрать кредитную организацию для управления поступающими взносами, но и значительно сократить время ожидания рассмотрения. Для этого вам необходимо выполнить ряд обязательных шагов, чтобы переключиться на вариант самостоятельного внесения вкладов для проверки.

Пошаговая инструкция

Правообладатели жилых и нежилых помещений многоквартирного дома обязаны выполнить ряд обязательных действий, чтобы самостоятельно открыть специальный счет для взносов за аудит. Хотя изначально такое решение не было принято, собственники жилой площади получили право в любой момент изменить ситуацию и перейти к процедуре создания фонда капитального ремонта от своего имени.

Рассмотрим действия, которые необходимо выполнить владельцам квартир, чтобы правильно оформить открытие специального счета в многоквартирном доме.

Шаг 1. Определить, входит ли здание в программу капитального ремонта

Все действия по открытию счета будут иметь практическое значение только в том случае, если кондоминиум будет включен в программу реформирования ЖКХ и капитального ремонта. Это может быть установлено на основании перечня объектов, включенных в региональные регистры, в отношении которых граждане могут предпринимать следующие действия:

сделать официальный запрос в региональные власти;

изучить перечень построек, включенных в программу проверки, которая находится в открытом доступе на официальном портале исполнительной власти.

Многоквартирные дома включаются в программу капитального ремонта не только по году постройки, но и по ряду других факторов (например, фактическое состояние на дату последней технической инвентаризации). Часто возникают ситуации, когда дом не входит в утвержденный список, хотя по всем показателям он должен участвовать в программе. В этом случае может потребоваться дальнейшее обращение в уполномоченные органы с просьбой о включении здания в программу реформирования жилищного фонда.

Кроме того, на данном этапе необходимо установить все недостатки и преимущества перехода на формирование фонда капитального ремонта на личном спецсчете дома. В этом случае необходимо учитывать информацию регионального списка: если обзор планируется на ближайшие 1-3 года, решение об открытии специального счета вряд ли будет целесообразным.

Кроме того, граждане должны иметь полную информацию о юридических последствиях решения. Для этого необходимо досконально изучить требования нормативных актов в сфере реформирования недвижимости и проведения капитального ремонта. Рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу по недвижимости, а государственные органы должны ответить в письменной форме на любые вопросы, касающиеся разъяснения закона.

Шаг 2. Подготовка общего собрания владельцев жилых помещений

Решение об открытии специального счета для сбора перечисленных взносов могут принимать совместно только граждане, владеющие жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме. Это достигается путем организации и проведения общего собрания правообладателей с установленной повесткой дня.

Инициатором этого события могут быть:

группа граждан, проживающих в жилом доме;

совет директоров жилищного кооператива;

руководитель или органы управления ТСЖ;

совет собственников многоквартирного дома.

Инициатива выражается в сообщении в письменной форме каждому правообладателю жилой площади даты, времени и места встречи. В то же время организатор встречи должен заранее подготовить повестку дня с примерным списком вопросов, которые необходимо рассмотреть.

На этапе подготовки к собранию желательно организовать встречи с жителями, на которых необходимо разъяснить все последствия принятого решения, а также подробно указать все преимущества и недостатки этого варианта формирования фонд капитального ремонта. Рекомендуется пригласить на встречу специалистов государственных и муниципальных служб и ведомств в сфере ЖКХ для разъяснения всех нюансов дальнейших действий.

Стандартный пакет документов для проведения мероприятия доступен на сайте регионального оператора. Сам ресурс содержит рекомендации по оформлению всех необходимых форм и форм, а также список ответов на типовые вопросы горожан. Исходя из цели предстоящего собрания, в проект повестки дня должны быть включены следующие вопросы:

решение об открытии специального счета жилому дому, ТСЖ или жилищному кооперативу для формирования фонда капитального ремонта;

вопрос определения размера ежемесячного платежа за проверку — размер платежа не может быть меньше регионального стандарта, однако собственники вправе утвердить увеличение суммы платежа для сокращения времени ожидания доработка;

решение о сроках проведения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома — этот показатель времени не должен быть позже времени, зафиксированного в региональном перечне;

вопрос о составе капитального ремонта: жители вправе значительно расширить нормативный комплекс строительных работ, утвержденный на федеральном и региональном уровнях;

решение о выборе кредитной организации для открытия специального счета (граждане также могут предоставить этот выбор региональному оператору, который будет обязан провести конкурс на определение кредитной организации);

заявление владельца специального счета — указанный текущий счет может быть открыт от имени ТСЖ или жилищного кооператива, а при непосредственном управлении домом или через управляющую компанию владелец счета может уполномочить регионального оператора.

Содержание повестки дня может быть расширено дополнительными вопросами. Желательно приложить к повестке дня пояснительную записку, написанную по каждой теме, чтобы заранее до голосования уточнить все нюансы.

Шаг 3. Проведение общего собрания

Для обсуждения вопросов повестки дня необходимо получить одобрение на дому не менее 2/3 от общего числа голосов. При голосовании по этим вопросам законодательством признается, что 1 голос эквивалентен 1 квадратному метру жилой площади, находящейся в собственности на праве собственности. Для этого непосредственно перед началом собрания собственники регистрируются на основании документов о праве собственности на жилье (информацию о количестве квадратных метров можно получить из свидетельства о праве собственности или выписки из государственного реестра ЕГРН).

Проведение общего собрания допускается в двух формах: очное собрание и заочное голосование. Чтобы организовать мероприятие лично, необходимо учитывать и соблюдать следующие нюансы:

собрание будет признано законным, если в нем участвует более 2/3 лиц, имеющих право на проживание в доме (указанный процент рассчитывается на основе их общего количества голосов);

перед началом собрания оргкомитет вносит участников в специальный реестр, который будет приложен к итоговому протоколу;

решения по всем вопросам повестки дня принимаются открытым голосованием;

проверка голосов осуществляется председателем или секретарем собрания или наблюдательной комиссией, состав которой формируется после утверждения повестки дня.

Результаты голосования по каждому вопросу фиксируются в итоговом протоколе, который будет официальным документом для реализации последующих действий.

Голосование за отсутствующих может быть проведено, если очное собрание признано несостоявшимся (например, в случае низкой явки лиц, имеющих право на получение жилого помещения). Организаторы голосования также должны соблюдать уведомительную процедуру: каждому собственнику квартиры направляется письменное уведомление об отсутствии голосования с приложением к пунктам повестки дня. Для данной формы голосования характерны следующие нюансы:

для записи голоса каждого держателя составляется форма с указанием каждого пункта повестки дня;

голосование проводится арендаторами письменно путем проставления отметки на каждом файле;

заполненные формы передаются в оргкомитет для подсчета результатов голосования;

заочное голосование будет считаться действительным, если на карточке будет набрано не менее 2/3 от общего количества голосов держателей.

Для этой формы голосования установлен определенный срок, и бюллетени, полученные после указанного срока, не учитываются при подсчете голосов.

Шаг 4. Подведение итогов собрания

После голосования по всем вопросам повестки дня организаторы мероприятия должны правильно заполнить все документы. Принципиально важным будет составление протокола общего собрания с указанием результатов голосования по каждой теме. Исходя из целей собрания, протокол будет содержать следующие данные:

дата и место проведения мероприятия;

список участников (полные данные о регистрации владельцев будут указаны в реестре);

перечень вопросов, выносимых на рассмотрение жильцами многоквартирного дома;

результаты голосования по каждому вопросу повестки дня, в том числе — об изменении варианта создания фонда капитального ремонта; размер ежемесячного платежа; о выборе кредитной организации для открытия счета и т д;

решение о расторжении договора с региональным оператором и переводе денежных средств на открытый специальный счет;

об утверждении состава лиц, которые будут иметь право действовать от имени собственников;

о распределении расходов по ведению специального счета (ставки и комиссии банка);

состав счетной комиссии;

подписи председателя и секретаря собрания.

При заочном голосовании к решению должны быть приложены бюллетени, заполненные каждым проголосовавшим собственником.

Результаты собрания или голосования должны быть доведены до сведения каждого владельца собственности в кондоминиуме. Эта ответственность лежит на организаторах голосования.

Шаг 5. Открытие спецсчета

Если по итогам голосования все вопросы повестки дня были приняты надлежащим образом, необходимо обратиться в выбранную кредитную организацию для подготовки необходимых банковских документов. В случае открытия специального счета ТСЖ или жилищного кооператива представители этих структур обращаются к кредитору с оригиналами документов о принятом решении.

Если владелец счета является региональным оператором, ему высылается оригинал протокола. При этом уполномоченные лица регионального оператора обязаны подчиняться решению собственников: отправлять документы в выбранную кредитную организацию на собрании жителей, открывать специальный счет и информировать собственников жилых помещений о предпринятых действиях.

Открытый специальный счет будет строго целевым. Можно отметить следующие нюансы ведения и расходования средств с указанного расчетного счета:

при открытии специального счета будет указано, в отношении какого дома будут собираться ежемесячные переводы на него;

средства, поступившие на указанный расчетный счет, можно использовать только для оплаты капитального ремонта конкретного дома;

каждый владелец имеет право в любой момент запросить всю необходимую информацию о состоянии счета (полученные платежи, движения по счету и т д.), для этого необходимо отправить письменный запрос владельцу счета или в кредитную организацию;

платежи, поступившие на указанный счет, не могут быть арестованы.

Уведомление об открытии счета и перечислении ранее полученных платежей отправляется на адрес регионального оператора Фонда.

Шаг 6. Перевод денежных средств на спецсчет

Принятие держателями определенного решения и фактическое открытие конкретного текущего счета не означает, что средства будут переведены вам в течение нескольких дней. Законодательство устанавливает следующие нюансы перечисления денежных средств на специальный счет многоквартирного дома:

решение собственников жилья о расторжении договора с региональным оператором вступает в силу не ранее, чем через год с момента отправки протокола и уведомления банка об открытии специального счета для многоквартирного дома;

если у жильцов дома есть задолженность по текущим взносам на капитальный ремонт, вступление в силу решения о перечислении денежных средств откладывается до полного погашения задолженности;

после вступления в силу данного решения региональный оператор перечислит средства на специальный счет не позднее пяти дней.

С этого момента все входящие платежи будут регистрироваться на индивидуальном специальном счете конкретного кондоминиума.

Дополнительные нюансы

При выборе кредитной организации для открытия счета необходимо учитывать обязательный состав условий и требований, регулируемых законодательными актами. В частности, открытие счетов возможно только в кредитных организациях, которые имеют генеральную лицензию на осуществление банковских услуг и операций, а также имеют собственный уставный капитал не менее 20 млрд рублей.

В процессе открытия счета не допускается расходование средств на посторонние цели, а управление средствами на оплату капитального ремонта будет осуществляться только при предъявлении договора с подрядчиком и акта выполненных работ. Закон допускает возможность передачи аванса подрядчику на основании заключенного договора, однако размер платежа не может превышать 30% от общей сметной стоимости. Выбор подрядчика осуществляется собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В случае, если наступил крайний срок рассмотрения (соответствующий данным регионального списка), а собранных взносов недостаточно для заключения договора на все виды работ, собственники жилых помещений обязаны принять меры по привлечению дополнительные средства. Для этого общее собрание может принять решение об увеличении суммы ежемесячных платежей или заключении кредитного договора.

При этом следует учитывать, что нарушение регламентированных сроков проверки повлечет принудительный перевод средств со спецсчета дома региональному оператору. Соответствующее решение должен принять муниципальный орган, о чем будет уведомлен каждый собственник многоквартирного дома.

Кроме того, с момента перехода на использование специального счета собственники жилых помещений обязаны проверять своевременность перечисления взносов. Для этого решением общего собрания можно определить порядок работы с дебиторами, а также определить круг ответственных лиц. Все меры по направлению платежных документов арендаторам, а также организации приема и передачи вкладов возложены на органы управления кондоминиума.