Сделки с недвижимым имуществом, как и другие виды сделок на возвратной или безвозмездной основе, совершаемые физическими или юридическими лицами, регулируются Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, а также Уголовным кодексом РФ.
В каждом случае применяется правило, наиболее подходящее для ситуации. Например, если речь идет о мошенничестве, совершенном с умыслом, которое наносит серьезный ущерб потерпевшей стороне, то, помимо норм гражданского права, могут применяться и уголовные нормы. Если речь идет о семейных спорах, в ходе которых оспариваются сделки с недвижимостью, то применяются нормы законодательства о семье и жилье.
Ключевое определение срока исковой давности описано в ст. 181, 195-205 ГК РФ. Под этим термином законодатель понимает время, прошедшее с момента подписания договора. Превышение этого срока сверх установленного законом срока для данной категории споров влечет за собой отказ в предоставлении кредита, если необходимо оспорить транзакцию или объявить ее недействительной. На исход судебного разбирательства определенно влияет формулировка вопросов, сформулированных потерпевшей стороной.
Признание сделки недействительной
Все положения, согласно которым операции могут быть признаны недействительными, содержатся в ст. 166-181 ГК РФ. Поскольку круг ситуаций, попадающих в эту категорию споров, слишком велик, единого правила признания транзакции недействительной не существует. Законодатель разделил все эти операции на:
Незначительные недействительны с момента заключения под стражу, а оспариваемые становятся недействительными только после признания их таковыми судом.
Каждый заинтересованный гражданин вправе попытаться признать сделку с недвижимостью недействительной. Согласно п.1 ст. 181 ГК РФ операция может быть обжалована в суд не позднее 3-х лет. Однако формулировка претензий имеет решающее значение, поскольку в случае отмены оспоримой сделки срок исковой давности истекает через 1 год (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Точно так же в решении суда должно быть указано, что по результатам исследования всех обстоятельств сделка признана недействительной.
Это принципы признания операций недействительными при непосредственном участии в них субъекта и его знании всех их аспектов и обстоятельств. Но если истцу не были известны все обстоятельства, он был введен в заблуждение, получил информацию о нарушении его прав вскоре после этого, поэтому срок значительно продлен — до 10 лет с момента, когда ему стало известно о нарушении закона.
Особые обстоятельства
В жизни часто встречаются такие обстоятельства, которые трудно найти в нормах законодательства. Таким образом, гражданин может на время покинуть место жительства, например, попасть в тюрьму. Сроки лишения свободы могут превышать 10 лет. Что делать в случае, если во время отсутствия гражданина его право было нарушено и жилье было продано без его согласия?
Для таких споров важно, с какого дня будет производиться обратный отсчет. В п.1 ст. 200 ГК РФ отсчет времени ведется с момента, когда заинтересованному лицу стало известно о своем нарушенном праве, а также о том, кто является правильным ответчиком по делу. Иногда на получение всей необходимой информации уходит много времени, так как чем больше времени теряется, тем сложнее найти людей, собрать документы и другие доказательства.
Что это значит на практике? Обратный отсчет для установления срока будет производиться не со дня подписания недействительного договора, а со дня, с которого истец был проинформирован о его нарушенном праве. Ему дается от 1 года до 10 лет, чтобы обратиться в суд и потребовать защиты своих интересов.
