Существенными условиями аренды являются те из ее положений, в противном случае договор будет считаться незаключенным. В статье мы поговорим о том, какие условия имеют такой статус по отношению к аренде, а также как правильно указать их в тексте документа.
Существенные условия
Договор считается заключенным только тогда, когда его участники определили все его существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Обязательным условием аренды является условие на ее объект (арендуемое имущество), позволяющее его идентифицировать (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это условие должно присутствовать в любом договоре аренды, независимо от того, что именно передается от одной стороны к другой.
Если описание объекта неполное и не позволяет его идентифицировать, но, в то же время, стороны договора эффективно выполнили свои обязательства (т.е одна сторона передала имущество, а другая использовала его в своих интересов), признать договор незаключенным в связи с отсутствием существенного условия неработоспособности объекта (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ «О личности…» г. 17.11.2011 г. № 73).
«
Дополнительные условия
Помимо существенного общего условия о предмете договора, законодатель предусматривает необходимость включения в договор дополнительных условий, состав которых зависит от того, что именно арендуется.
Аренда земельного участка и зданий (сооружений)
Дополнительные существенные условия аренды земельного участка и существенные условия аренды зданий и сооружений совпадают: в документе должен быть указан размер арендной платы (п. 12 ст. 22 ТК РФ, п. 1 ст. 654). Гражданского кодекса РФ). Участники могут самостоятельно выбирать методы расчета и начисления согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ:
- производить платежи на фиксированную сумму единовременно или с определенной периодичностью;
- передача собственнику имущества части полученного дохода в денежной или натуральной форме;
- предоставление определенных услуг или предоставление определенных материальных (нематериальных) активов получателем имущества его владельцу;
- возложить на арендатора определенные обязательства по принятию мер по смене собственника к лучшему.
Для других видов аренды условие о размере и виде арендных платежей возможно, но не обязательно. Если в договоре такого условия нет, то порядок, размер и условия платежа используются для совершения сделок, которые используются при аренде аналогичных объектов недвижимости в аналогичных обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
«
Аренда помещения
Существенные условия аренды помещения прямо законом не определены. Однако, исходя из положений п. 3 ст. 654 ГК РФ, можно сделать вывод, что правило об обязательном указании в договоре размера арендной платы распространяется не только на здания в целом, но и на их отдельные части (то есть помещения). В этом случае в договоре может быть указана стоимость аренды квадратного метра площади и, исходя из ее стоимости, рассчитывается стоимость аренды всего помещения.
«
Аренда транспортного средства
Дальнейшие существенные условия договора лизинга транспортного средства законодатель не выделяет: если положения документа определяют, какой автомобиль арендуется (указаны марка, модель, государственный регистрационный знак и номер VIN), он будет считаться заключенным. Однако стоит помнить, что гражданское законодательство различает два вида аренды транспорта: с экипажем (ст. 632 ГК РФ) и без экипажа (ст. 642 ГК РФ). В договоре необходимо указать, что именно арендуется: просто автомобиль или автомобиль со специалистом, который может управлять им. В случае отсутствия таких указаний в договоре договор не будет считаться заключенным, но экипаж не будет арендован — арендатор получит только транспорт.
Иные существенные условия, не определенные законом
Во всех вышеперечисленных случаях договаривающиеся стороны могут самостоятельно определять те условия, которые будут считаться существенными при заключении конкретного соглашения. Перечень таких условий необходимо указать в соответствующем заявлении стороны, выразившей желание включить их в договор (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Заявка:
Договор аренды квартиры, выгодной домовладельцу (пример)
Пример договора аренды квартиры, выгодной для арендатора
