Есть ли уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства? Акционеры и девелоперы (строительные компании) обязаны заключать договоры долевого участия в строительстве (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214 от 30.12.2004 (последние изменения внесены 03.07.2016, Федеральный закон № 361). Споры между сторонами в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации подлежат разрешению путем переговоров, исходя из условий договора, а также Федерального закона от 27.07.2012 г. 214.
Однако в 2016 году новая статья появилась в Уголовном кодексе Российской Федерации (Уголовный кодекс Российской Федерации) (пункт 3 статьи 203 Уголовного кодекса Российской Федерации). Данная статья введена в действие Федеральным законом от 25.07.2012 г. 139 от 01.05.2016 и налагает уголовную ответственность на учредителя за взыскание акционерами денежных средств с нарушением действующего законодательства.
В чем заключается состав преступления?
В данной статье уголовным преступлением признается сам факт привлечения денежных средств владельцев долей для строительства жилья в составе дошкольного учреждения в нарушение Федерального закона от 27.07.2012 г. 214 в крупных или особенно крупных масштабах. Другими словами, за нарушение федерального закона № 214 предусмотрена уголовная ответственность.
Под большим размером подразумевается увеличение объема финансирования более чем на 3 миллиона рублей. Особо большого размера — от 5 миллионов рублей. Следует понимать, что для того, чтобы обвинить девелопера по этой статье, достаточно доказать, что они привлекают такие суммы в целом, а не от одного акционера.
Согласно определению преступления, клиент может быть привлечен к ответственности, если будут установлены нарушения нескольких положений DDU. Такими нарушениями могут быть:
- Несвоевременное получение разрешения на строительство.
- Незаключение договора аренды или купли-продажи земли.
- Отказ в публикации декларации проекта.
Каждая строительная компания обязана выполнить эти меры в соответствии со ст. 3 №214. Кроме того, согласно ст. 15.1 и 15.2 Федерального закона от 28.07.2012 г. 214, учредитель обязан обеспечить свои обязательства перед держателями акций или предоставить им банковскую гарантию.
Строительная компания может нарушить другие пункты ДДУ, но в этом случае они будут рассмотрены уже с точки зрения нарушения норм ГК РФ и не влекут уголовной ответственности по ст. 300.3 УК РФ.
Остановит ли УК РФ недобросовестных застройщиков?
Если следовать практике судебных споров между акционерами и строительными компаниями, в подавляющем большинстве случаев идет тщательная предварительная подготовка, позволяющая замаскировать ненадежность компании. Казалось бы, банковская или страховая гарантия — это надежная гарантия компенсации убытков для дольщиков, если строительство не будет завершено в срок. Но на самом деле формулировки страховки и поручительства могут быть настолько расплывчатыми, что в конечном итоге от них никто ничего не получит.
За счет средств, полученных от продажи первых квартир в будущем жилом комплексе, промоутер получает на руки сумму, превышающую его затраты на действия, предусмотренные Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214: разработка проектной декларации, получение разрешения на строительство и т.д. Но тут все зависит от намерений строительной компании. Никто не может гарантировать, что строительство действительно будет вестись и не остановится.
Попробовать состав преступления ex art. 200.3 УК РФ, сначала необходимо доказать, что деньги были привлечены специально для строительства, а не для кого-то другого. На практике получить такие доказательства зачастую невозможно. Помощь профессионального юриста в такой ситуации просто необходима, так как собрать доказательную базу непросто.
важно помнить сноску искусства. 200.3 УК РФ, согласно которой строительная компания может быть полностью освобождена от уголовной ответственности, если она добровольно вернула полученные от них деньги всем держателям долей, а также пошла на все, чтобы сдать в аренду многоквартирный дом операция.
