Признание права собственности на объект незавершенного строительства допускается национальным законодательством и установившейся практикой. Однако есть ряд проблем, с которыми сталкиваются будущие владельцы. В первую очередь, это связано с отсутствием прямого определения, но такой объект входит в понятие недвижимости.
Отсутствие необходимой законодательной базы приводит к спорам и разногласиям в судебных разбирательствах по доказательству прав собственности. Суды понимают объект незавершенного строительства по-разному и основываются на стадии, категории объекта и других характеристиках.
Правовое регулирование
При признании прав на недостроенный объект необходимо руководствоваться, прежде всего, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации:
Также стоит обратить внимание на Федеральный закон от 25.07.2012 г. 122, регулирующий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обязательном порядке при формировании правовой позиции следует изучить материалы судебной практики. Так, в обзоре судебной практики №1 Верховного Суда РФ от 2016 года прописано, что суд должен обращать внимание на степень готовности объекта, по крайней мере, должен быть фундамент.
Что такое объект незавершённого строительства
В части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации такие объекты классифицируются как недвижимые. Однако четкого определения законодатель не дает. Исходя из сложившейся практики, можно сделать вывод, что право собственности можно отнести к этой категории при наличии нескольких признаков:
- имущество находится на земле и не может быть перемещено без причинения ущерба. Это общая черта любого имущества, в противном случае объект считается движимым имуществом;
- нельзя использовать по прямому назначению, так как строительство не было завершено;
- строительство может быть завершено позже, с возобновлением работ или их продолжением другими людьми.
Суды очень часто признают такую собственность при наличии хотя бы одного фонда. Но практика довольно неоднозначная, в некоторых случаях требуется продемонстрировать более высокую степень готовности.
Как стать собственником недостроенного объекта
Чаще всего проблема возникает, если застройщик терпит неудачу или не может продолжить строительство по другим причинам. Не исключен вариант с признанием права на недостроенный частный дом или даже нежилую постройку.
Не сданное в эксплуатацию здание не считается полноценным объектом, поэтому передать его в собственность можно только в судебном порядке. Других способов пока нет.
На практике необходимость чаще возникает при участии в договоре долевого владения, когда девелопер по каким-то причинам отказывается достраивать дом. В этом случае для признания прав собственности потребуются следующие факторы:
Перед подачей иска о признании строительства незавершенным необходимо убедиться в соблюдении указанных факторов.
Обращение в суд
Акционеры-физические лица обращаются в суд общей юрисдикции по месту нахождения учредителя или объекта, являющегося предметом спора. Организации обращаются в арбитражный суд.
Если госкомиссия приняла объект, есть возможность оформить в собственность полноценную квартиру. Такие ситуации возникают, если после принятия объекта государственным органом, но до его передачи гражданам, организация была признана банкротом или инициировала процедуру банкротства либо уклоняется от фактической передачи квартир пайщикам. В остальных случаях необходимо подтвердить право собственности на незавершенное строительство.
В жалобе необходимо указать:
- название и реквизиты суда, который будет рассматривать дело. Вы можете найти необходимые данные на официальном сайте судебного органа;
- реквизиты акционера, а также застройщика, то есть истца и ответчика. Истец указывает свое полное имя и адрес, а также использует данные застройщика из контракта;
- название документа. Указывается перед началом основного текста;
- общая характеристика ситуации, начиная от факта заключения договора и заканчивая правовыми актами, подтверждающими позицию заявителя;
- четко сформулированные требования к ответчику;
- список приложений.
Пакет сопроводительной документации формируется индивидуально, в зависимости от ситуации, но вам обязательно потребуются:
После признания права собственности акционер должен правильно зарегистрировать его. Это можно сделать в Росреестре или в МФЦ, основанием для регистрации будет судебный акт.
«
Признание права в иных случаях
На признание права собственности на недостроенный объект могут рассчитывать не только акционеры. Этот статус также может получить недостроенный частный дом или другой объект.
Например, недостроенный дом может быть арестован судебным приставом во время исполнительного производства в отношении должника. Если у него нет других активов, эти предметы изымаются, а затем выставляются на аукцион или передаются в собственность кредитора с его согласия.
В этом случае основная проблема связана с оценкой объекта. Как правило, рассчитывается стоимость материалов, используемых для строительства недвижимости.
Признание права собственности возможно также при наличии других договорных отношений между субъектами.
Например, если стороны заключили договор об оказании услуг по строительству объекта, но работа не завершена. Здесь ситуация аналогична долевому участию, однако судья может признать право даже при меньшем проценте доступности объекта.
Незавершенное строительство может быть собственностью. Только суд может признать право. Процедура возможна, несмотря на отсутствие четкого определения и полной регламентации в правилах действующего законодательства. Однако судебная практика знает немало случаев признания прав как при наличии соглашения о владении акциями, так и в других случаях.
