Выплата процентов по ипотеке в случае досрочного погашения — это право заемщика, о котором многие не знают или боятся его использовать.
Подавляющее большинство банков в России при разработке программ ипотечного кредитования включают аннуитетную систему в схему погашения кредита. Согласно этой процедуре выплаты равной суммы делятся по месяцам на весь период действия кредитного договора, при этом в структуре каждого периодического платежа сумма кредитора увеличивается по мере ее погашения, а сумма процентов уменьшается. Аннуитетная система обязывает заемщика выплачивать проценты на ранних этапах использования кредитных средств и погашать основную задолженность в суммах ниже срока погашения.
Право заемщика на возврат процентов
Согласно статистике, очень много добросовестных заемщиков (более половины из них) стараются погасить ипотеку раньше, чем предполагалось, хотя часто они сознательно выбирают более длительный срок кредита. В этом случае возможны две ситуации:
- Кредит погашается авансом в рассрочку: постоянно или время от времени заемщик самостоятельно увеличивает размер ежемесячного платежа. В этом случае, как правило, банк предлагает использовать либо сокращение срока кредитного договора, либо уменьшение фиксированной суммы периодических платежей при сохранении срока кредита. Какой бы вариант ни выбрал заемщик, переплаты процентов не будет, так как любой перерасчет, произведенный банком, будет включать начисление процентов за фактический период использования кредита.
- Кредит полностью погашается досрочно: в какой-то момент заемщик, учитывая остаточную сумму кредита, принимает решение закрыть все свои обязательства и завершить кредитный договор. В этом случае при системе аннуитетных платежей будет сформирована выплата сверхнормативных процентов, поскольку их суммы были рассчитаны и выплачены исходя из срока действия контракта, превышающего фактический срок.
это вторая из описанных ситуаций, которая создает основу для обращения в банк по поводу возврата излишне уплаченных процентов — только суммы процентов, начисленных и уплаченных за период, в котором кредитный договор уже не действовал, несмотря на предусмотренные условия искусство соглашения.
Право заемщика на возврат излишне уплаченных процентов регулируется как действующим законодательством, так и инструкциями (разъяснениями) Центрального банка. Отсюда следует, что проценты — это плата за фактическое использование кредитных средств, и если заемщик уже выполнил свои обязательства по основному долгу, причем заранее, о начислении процентов не может быть и речи, а если они были погашены в первую очередь, они должны быть возвращены.
Те заемщики, которые соблюдают условия кредитного договора в точности, как это предусмотрено графиком платежей, не имеют права на возврат процентов. Это право дает только полное досрочное исполнение обязательств. Почему это происходит? Многие заемщики ошибочно полагают, что аннуитетная система предполагает выплату процентов в будущем, так сказать заранее. Это неправда. На начальном этапе ипотеки в структуре выплат преобладают проценты только потому, что остаток основного долга, по которому начисляются проценты, очень высок и уменьшается слишком медленно. Да, вы можете регулярно уменьшать ее самостоятельно, увеличивая сумму периодических платежей и обязательно указывая в заявлении на частичное досрочное погашение кредита, что сумма излишка должна быть использована для погашения кредита кредитору. Но здесь банк, чтобы сохранить источник прибыли в виде процентов, обязательно предложит, а иногда даже изначально предусматривает в договоре сокращение срока кредита или уменьшение суммы ежемесячного платежа. Не соглашаться можно только в том случае, если пересмотр условий кредита возможен при условии получения согласия заемщика. Но есть ли в этом смысл? Ведь на самом деле вам придется сознательно пойти на переплату кредита. Выбирать сокращение срока кредита проще и выгоднее. Именно по этой причине практически отсутствуют случаи обращения с просьбами о возврате процентов при частичном досрочном погашении ипотеки.
Примечание. Выплата процентов не всегда возможна, своевременна и не всегда выгодна. Если вы имеете право на налоговый вычет, возможный возврат процентов уменьшит сумму. Получение вычета и ранее выплаченных процентов, рассчитанных в отношении одной и той же суммы за один и тот же период, является незаконным. Чтобы не ошибиться, нужно все проанализировать и произвести расчеты. Многие заемщики, получившие вычет, автоматически теряют право на выплату процентов, фактически компенсировав свои убытки.
Как вернуть часть процентов при досрочном погашении ипотеки
Прежде чем запрашивать возврат процентов, вам необходимо произвести расчеты и обосновать свое право.
При расчетах следует учитывать:
- Фактически проценты начисляются за каждый день использования ссуды, хотя формально при планировании расчет производится для интервала между периодическими выплатами.
- Досрочное погашение кредита считается произведенным не в тот день, когда деньги были зачислены на ссуду или другой счет, с которого производится погашение, а в следующий день, указанный в таблице. В этом случае в 30-дневном периоде для рассмотрения заявки на досрочное погашение, полученной от клиента, учитывается ближайшая дата, и банки стараются использовать весь период. В результате между датой перевода денег на счет, отправкой заявления в банк и датой погашения обязательства может пройти 30 или более дней. Эти дни войдут в период эффективного использования кредита и по ним будут начисляться проценты.
- Производите расчеты на основании официальных документов (сверки, справки), полученных из банка, относительно дат зачисления средств на основной долг и процентный счет. Если кредит закрыт, достаточно предъявить справку с датой последнего зарегистрированного платежа, обеспечившего прекращение обязательств, а также подтверждающую отсутствие кредитов и обязательств.
- При расчетах необходимо учитывать налоговый вычет, применяемый к выплате процентов, если, конечно, вы имели или имеете право на него, даже если вычет все еще действует. В идеальной ситуации при обращении в банк для возврата процентов кредитор сам учтет все налоговые обязательства, но полностью полагаться на банк не стоит. Если самостоятельно посчитать сложно, вы можете нанять кредитного консультанта или другого специалиста. Вы можете попросить просчитать все и бухгалтерию на своем рабочем месте.
После проведения расчетов вы определили, что имеете право на возврат процентов и точно рассчитали сумму, вам необходимо подготовить письменную жалобу (декларацию) в банк. Часто для этого банк предоставляет специальную форму документа, порядок рассмотрения обращения и решения проблемы. Предварительную информацию можно получить на сайте банка, по телефону или напрямую в кредитной организации.
Банки обычно рассматривают жалобы в течение 10-30 дней. От вас требуется письменный ответ. В случае отказа в возврате переплаченных процентов вам придется обратиться в суд, но для начала необходимо изучить позицию банка и его аргументы относительно отказа. Возможно, вы ошиблись в расчетах или неверно оценили свои права. Помимо основной суммы (процентов), судья может потребовать взыскания суммы за неправомерное использование чужих средств.
