Выселение жильцов из сдаваемой квартиры

Снять квартиру — значит максимально использовать жилую площадь. Сегодня такой бизнес приносит многим тысячам владельцев ощутимый прирост дохода. Однако, по последним данным, количество мошенничества с арендой увеличилось. Иногда опытные арендодатели принимают превентивные меры: заключают договоры с квартиросъемщиками, информируют налоговую инспекцию о своих доходах, поддерживают отношения с соседями. Но каждый из них рискует однажды оказаться в ситуации, когда придется принудительно выселить жильцов из съемной квартиры.

Основания для выселения

Как выселить жильцов из съемной квартиры? Арендодатель не имеет права приходить в такую ​​квартиру и сообщать квартиросъемщикам, что их выселили. Он обязан действовать в соответствии с законом, а точнее: ст. 687 ГК РФ указывает полный перечень причин, по которым возможно расторжение договора, заключенного с работодателем, на законных основаниях:

1. По желанию тех же арендаторов в порядке, указанном в договоре аренды;
2. По желанию арендодателя по договору;
3. На основании решения суда.

В законе конкретно прописаны условия прекращения договорных обязательств. До срока, на который заключен договор аренды, расторжение возможно только при:

1. Жители начали использовать квартиру для других целей, например, переоборудовать под офис;
2. В процессе использования квартиры жильцы нанесли ей и находящемуся в ней имуществу серьезный ущерб;
3. Работодатели неоднократно нарушали права соседей;
4. Арендаторы отказываются вовремя платить за квартиру. Согласно закону, жильцы могут быть выселены досрочно, если они не внесут вовремя 2 платежа со сроком действия договора до 12 месяцев. В случае долгосрочного контракта (более 12 месяцев) просрочка арендной платы не может превышать 6 месяцев;
5. Состояние квартиры или другие обстоятельства угрожают жизни жильцов.

При обнаружении одного из вышеуказанных преступлений собственник квартиры вправе потребовать от жильцов устранить нарушения самостоятельно или покинуть жилую площадь. Однако с точки зрения закона соглашение является основным руководством к действию, если его положения не противоречат закону. Поэтому арендаторы, ссылаясь на договор, будут правы, когда арендатор запросит то, чего нет в договоре.

Как выселить квартирантов, которые не платят за квартиру?

Эвакуация жильцов, проживающих в квартире по договору или без, с детьми или без, с регистрацией по определенному адресу или без нее, будет существенно отличаться. Для каждого случая законом предусмотрена отдельная процедура, которой лучше всего следовать домовладельцу, чтобы не нести ответственность за нарушение закона.

Квартира сдана по договору

При заключении договора аренды (при его сроке более 12 месяцев требуется регистрация в ЕГРП) арендодатель может вопреки условиям этого документа выселить своих работодателей только в судебном порядке. Действия арендодателя должны соответствовать условиям договора и требованиям законодательства, иначе суд также не встанет на его сторону. Применение силы в таких обстоятельствах будет рассматриваться как уголовное преступление.

Арендаторы могут нарушить договор, не выполнить свои обязательства перед собственником, поэтому собственник квартиры должен записать все доказательства и обязательно представить их в суд. Нет возможности угрожать, не говоря уже о том, чтобы поменять замки на входной двери в отсутствие жильцов. Такие действия будут истолкованы судом не в пользу собственника, так как после подписания договора аренды на данном жилом помещении на законных основаниях проживают арендаторы.

Суд обязательно встанет на сторону арендодателя, когда арендаторы нарушают условия договора, не оплачивают жилье, причиняют имущественный ущерб или иным образом нарушают закон. В такой ситуации действовать нужно немедленно, так как трудно ожидать изменений к лучшему в поведении таких работодателей.

Основным недостатком разрешения таких споров через суд является их длительность. Пока продолжается судебное разбирательство, жильцы останутся в спорной квартире и продолжат делать все, что им потребует домовладелец. Немного ускорить спор можно, своевременно предоставив все необходимые документы, правильное оформление претензионного заявления. В любом случае опытный юрист сможет оказать вам серьезную помощь.

Осложняющее обстоятельство: регистрация

Процесс выселения жильцов значительно усложняется, если домовладелец успел зарегистрировать их в своей квартире. Согласно закону, в течение всего периода временной регистрации жильцы могут беспрепятственно проживать в квартире, а при постоянной регистрации — неограниченно долго. Только сотрудники УФМС имеют право записывать лиц, зарегистрированных в квартире на законных основаниях, и только при наличии одного из обстоятельств:

1. Личное согласие работодателя, подтвержденное заполненным заявлением.
2. Решение суда.

Суд сможет принять решение о выселении жильцов без длительной проверки, только если ответчик прожил в этой квартире менее 6 месяцев. Нет необходимости получать согласие работодателя, даже если возникает одно из обстоятельств:

1. Жильца призвали на военную службу по вызову из военкомата.
2. Решением уголовного суда гражданин был осужден за совершение преступления и этим решением был лишен свободы.
3. Получено решение суда о признании работодателя безвестно отсутствующим.
4. Работодатель умер или был объявлен умершим по решению суда.
5. Арендатор сообщил о себе ложные сведения или заключил договор с арендодателем по поддельным документам.

Из этого правила есть большое исключение. Лицо может быть снято с регистрации без его согласия при выезде с места постоянной регистрации. В такой ситуации собственник квартиры или лицо, с которым был заключен договор аренды, должны подать заявление в ФМС, указать дату выхода арендатора из договора. Тогда заявка будет принята, и арендатор будет снят с регистрации по этому адресу.

Этот путь наиболее проблематичный, учитывая, насколько сложно иногда попасть в нужный офис ФМС, чтобы подать заявку. Поэтому каждый домовладелец должен трезво взвесить все «за» и «против» перед тем, как прописать их в своей квартире по просьбе жильцов.

Квартира сдана без договора

Владелец квартиры может при отсутствии аренды просто выселить жильцов в любой момент. Закон на его стороне, поскольку у таких жильцов нет законных оснований для проживания в чужой квартире. Гражданский кодекс (статья 674) обязывает стороны заключать договор только в письменной форме (не устно). Устное соглашение в данном случае не имеет юридической силы, так как каждая сторона утверждает свое.

Для доказательства того, что договор с жильцами состоялся, у собственника квартиры должны быть соответствующие вещественные доказательства: аудиозапись разговора с жильцами, квитанция об оплате аренды жилья и прочее. В этом случае можно будет доказать факт заключения мирового соглашения в суде. Это даст суду право обеспечить соблюдение правовых основ для выселения, а также установить, соблюдали ли обе стороны свои договорные обязательства.

Но гораздо чаще при устных договорах нет доказательств. Люди соглашаются на слове и также платят на слове. Тогда домовладелец должен будет пойти в местное отделение милиции и написать там заявление о том, что посторонние лица незаконно захватили его квартиру. Взыскать долги с работодателей в такой ситуации будет крайне сложно. С деньгами, скорее всего, придется попрощаться.

Арендодатель, который рискует впустить жильцов в квартиру без договора, только на их честное слово, подвергается большому риску. В глазах закона: нет договора — нет взаимных обязательств между сторонами. Между тем:

Обращение в полицию — крайняя мера, когда домовладелец не может иначе избавиться от людей, занимающих его квартиру. Однако, прежде чем идти в отделение полиции, важно понимать, что за обращение в полицию по таким причинам собственник будет оштрафован за получение незаконной прибыли. Но, конечно, жильцов из квартиры выселят. Что выгоднее всего — решать самому хозяину.

Таким образом, домовладелец, желающий выселить жильцов из своей квартиры, должен сделать следующее:

1. Соберите документы, подтверждающие его личность и право собственности на это жилое помещение.
2. Обратитесь в полицию и МЧС. Специалисты МЧС смогут открыть дверь, а полиция примет соответствующие меры для выселения недобросовестных арендаторов.

Квартиранты заселились с детьми

Особенность выселения квартиросъемщиков с детьми заключается в том, что интересы ребенка защищают не только их родители, но и органы опеки и защиты.

Начнем с того, что съемщик с ребенком имеет право переселиться в квартиру с договором аренды только в том случае, если:

1. Заключен договор аренды жилого помещения, который обязательно указывает на то, что родитель (опекун, усыновитель, другой законный представитель) переезжает с несовершеннолетним ребенком (детьми). Указываются не только данные паспорта работодателя, но и все данные о ребенке, а к договору прилагаются копия паспорта работодателя и свидетельство о рождении ребенка.
2. Ребенок вместе с законным представителем (квартиросъемщиком) оформляет временную регистрацию в данной квартире, о чем необходимо уведомить органы опеки и попечительства.

Поэтому выселить такого жильца с ребенком можно только с его выпиской. Это можно сделать с ребенком только тогда, когда ребенок сразу же будет зарегистрирован по новому адресу.

Что это значит на практике? Владелец квартиры сможет зарегистрировать своих жильцов и выселить их только тогда, когда у них появится новая жилая площадь. Допустим, им нужно искать новую квартиру в аренду. Арендодателю придется запастись терпением весь период обыска, ведь как бы он этого ни хотел, органы опеки и попечительства не допустят выселения несовершеннолетнего «на пустом месте».

Точно такую ​​же позицию займет суд, куда будет обращаться арендатор, если он желает выселить своих арендаторов. Суд учтет интересы ребенка и обяжет их законных представителей принять все меры для обеспечения того, чтобы передача произошла как можно скорее. Рассмотрение дела может быть отложено по разным причинам.

Такие же трудности ждут домовладельца, если его просят провести эвакуацию в зимний период. Каждый, кто сталкивался с такой ситуацией, знает, насколько сложно найти подходящий вариант для проживания, скажем, в январе. В настоящее время все сдаваемые в аренду квартиры уже давно сданы, а свободные в основном пустуют из-за завышенной арендной платы. По этой причине арендаторов, проживающих на условиях аренды, вряд ли выселят до наступления весны.

Сложность процесса выселения жильцов из собственной квартиры часто связана с юридической безграмотностью с обеих сторон. По этой причине заключать трудовой договор стоит только тем, кто на 100% уверен, что их интересы полностью учтены в договоре. Проверить этот факт довольно легко. Достаточно предъявить договор жилищному юристу, чтобы он высказал свое мнение о нем — стоит ли подписывать такой договор или лучше еще раз обсудить условия мирового соглашения.