Операции с недвижимостью, как и все операции с недвижимостью, тщательно контролируются регулирующими органами и подлежат обязательному налогообложению. Продажа одной или нескольких долей квартиры — достаточно распространенная операция, но не всегда понятная с точки зрения расчета бюджетных расходов. Законодательно утверждены некоторые льготы и отчисления, а также льготы для владельцев недвижимости. Сегодня мы поговорим о том, как платить налоги при продаже доли квартиры в 2018 году.
Нужно ли платить налоги?
Облагается ли налогом продажа доли в квартире? Ответ на этот вопрос неоднозначен: это зависит от суммы сделки, процедуры регистрации, срока владения недвижимостью. Основным видом налога с продажи недвижимости является НДФЛ, сокращенно НДФЛ. Ставка по данному виду сделки стандартная — 13%. Сумма рассчитывается независимо от того, продается квартира целиком или только частично (долевое участие).
Например, Петрова И.С продала свою долю за 1,5 млн руб. В этом случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:
1500000 * 13% = 195000 руб
Как снизить налог?
Государство предлагает гражданам России ряд льгот, которые позволят снизить налоговую нагрузку при продаже недвижимости. Разъяснения даны с учетом изменений в Налоговый кодекс РФ, вступающих в силу с 01.01.2017.
Срок владения
Срок владения недвижимостью существенно влияет на расчет суммы налога. В частности, собственник имеет право не делать никаких вычетов на баланс из договора купли-продажи, если он владел недвижимостью определенное количество лет.
Согласно новым требованиям, минимальный срок владения долей в квартире, чтобы воспользоваться данной льготой, составляет 5 лет.
При этом следует учитывать, что этот термин обозначает именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения титула владельца.
Недвижимость, находящаяся в собственности более 3 лет, также может получить выгоду только в следующих ситуациях:
Если собственность находилась в собственности менее 3 лет, продавец может применить другой вид концессии для снижения своего налогового бремени.
Немного определения срока владения недвижимостью
Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, выдаваемое контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока следует ориентироваться на дату, указанную в данной форме. Фактически момент вступления в собственность объекта недвижимости наступает в день оформления пакета документов.
Чуть более сложный порядок с битами. Например, Сидоров А.М в 2011 году купил квартиру в совладении с родителями и стал владельцем 1/3 собственности. В 2014 году его отец скончался и завещал ему свою долю. В 2017 году Сидоров решает продать свои акции. В данной ситуации он имеет полное право не платить налог по сделке, так как стал владельцем части квартиры в 2011 году. Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно!
Расходы на приобретение
Один из способов существенно снизить сумму налога при продаже доли в квартире — документально подтвердить стоимость покупки. Если собственник не может каким-либо образом доказать убытки, понесенные при покупке недвижимости, он может использовать следующие виды льгот: фиксированный имущественный вычет.
Лодыгин Р.Д приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн руб. В 2017 году он продает свою часть имущества за 3,6 млн рублей. В этой ситуации расчет налога будет следующим:
(3 600 000 — 2 500 000) * 13% = 1 100 000 * 13% = 143 000 руб.
Казалось бы, это мешает указать меньшую сумму в договоре купли-продажи и не платить налог. Однако законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости продаваемого имущества. В искусстве. 217.1 Налогового кодекса РФ четко прописано, что размер дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, не должен быть меньше установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной в 1 раз. 0,7. При этом необходимые данные по объекту не всегда доступны. В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).
Доброва А.Ж продала свою долю — ½ квартиры за 4,5 миллиона рублей. Кадастровая стоимость всего объекта недвижимости составляет 15 миллионов рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода от сделки:
15 000 000/2 * 0,7 = 5 250 000 руб.
Поскольку цена продажи существенно ниже кадастровой, для расчета НДФЛ используется сумма 5,25 млн рублей.
Имущественные вычеты в фиксированном размере
Статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации содержит подробную информацию о таком способе уменьшения налога, как имущественный вычет. Фиксированный размер пособия установлен в пределах 1 миллиона рублей. Важно понимать, как его применять:
Немного интереснее ситуация, когда применяется вычет по операциям продажи долей квартир. Домовладельцы могут выбрать один из трех сценариев получения льгот в зависимости от их конкретной ситуации.
Рассмотрим примеры расчетов на основе следующих данных:
Лопатин А.Д и В.Д решили продать унаследованную квартиру за 3,5 млн руб. Оба работают, поэтому вы можете применять вычеты. Каждому принадлежит ½ собственности.
Использование вычета на все имущество. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн рублей пропорционально их долям.
1000000/2 = 500000 рублей
(3500000/2 — 500000) * 13% = 162 500 руб. Это сумма налогов, которую каждый собственник квартиры будет платить в бюджет.
Использование вычета по квартирным долям. Совладельцы продают свою долю отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельства о праве собственности на каждое действие. Итак, расчет будет выглядеть так:
(3500000/2 — 1000000) * 13% = 97500 руб.
Еще один интересный вариант решения проблемы возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже недвижимости заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода по сделке:
Лопатин А.Д. — 3 млн руб. (В собственности более 3-х лет)
Лопатин В.Д. — 500 тыс. Руб. (Использует имущественный вычет на свою долю в размере 500 000 руб.). Таким образом, продавцы недвижимости полностью освобождены от уплаты НДФЛ.
Как видно из примера, иной подход к юридическому оформлению долей собственности позволяет значительно снизить сумму налога с продаж на часть квартиры. Важно правильно и точно сопровождать операцию, поскольку наличие ошибок или неточностей позволяет ФНС признать ее недействительной и изменить порядок применения вычетов в сторону увеличения налоговой нагрузки.
Как уведомить о доходах контролирующие органы?
Уплата налога при продаже доли в квартире ничем не отличается от установленного порядка сделок с другим недвижимым имуществом. Владелец части имущества обязан до 30 апреля предоставить информацию о совершенных в прошлом году сделках, представив отчеты в ФНС по форме 3-НДФЛ. Нет необходимости передавать налоговые отчеты регулирующим органам при продаже недвижимости, находящейся в собственности более определенного периода. В других случаях важно доказать, что собственник воспользовался вычетом или снизил налог на расходы на покупку недвижимости.
Крайний срок перечисления налоговых сумм в 2017 году — 15 июня. Оплатить пошлину можно только после подтверждения правильности декларации и получения реквизитов от контролирующего органа. Граждане не имеют права оплачивать свой бюджет наличными, поэтому им придется обращаться в банк или пользоваться интернет-ресурсами. За нарушение сроков уплаты налогов и представления декларации предусмотрены денежные штрафы.
Если у вас есть какие-либо вопросы или вам нужна помощь в заполнении налоговых деклараций, наш дежурный онлайн-юрист готов оперативно проконсультировать вас.
